Termi "hipotekë" u prezantua në Greqi tre shekuj para Krishtit. Kjo nënkuptonte që debitori ishte përgjegjës ndaj kreditorit me tokën e tij. Në të drejtën e brendshme, një koncept i tillë u shfaq në fillim të viteve 90 të shekullit të kaluar. Në Rusinë moderne, marrëdhëniet që lindin në lidhje me hipotekën rregullohen nga ligji "Për hipotekat (pengjet e pasurive të paluajtshme)" të ndryshuar në 25 nëntor 2017.
Hipotekë me fjalë të thjeshta
Një emër tjetër për hipotekat është kolaterali i pasurive të paluajtshme. Ky është emri i mënyrës së sigurimit të detyrimeve, kur debitori i jep kreditorit një avantazh në përmbushjen e kërkesave të tij nga vlera e pengut, e cila bëhet pasuri e paluajtshme. Në sistemin e këtyre marrëdhënieve, debitori vepron si pengmarrës, dhe kreditori si pengmarrës.
Në rastin më të përgjithshëm, hipoteka mund të shërbejë si siguri për lloje të ndryshme të detyrimeve monetare. Në të njëjtën kohë, supozohet se detyrimet mund të ekzistojnë tashmë në kohën e përfundimit të marrëveshjes së hipotekës dhe mund të lindin në të ardhmen. Aktualisht, hipoteka është zhvilluar në fushën e sigurimit të kredive dhe kredive për qytetarët.
Një hipotekë mund të lindë si në bazë të ligjit ashtu edhe në bazë të një marrëveshje hipotekore. Në bazë të ligjit, një peng lind kur një transaksion për shitjen dhe blerjen e pasurive të patundshme bëhet pa blerësi që e paguan atë plotësisht. Në këtë rast, shitësi vepron si hipotekues, dhe blerësi vepron si hipotekues. Një hipotekë sipas një kontrate përfshin një transaksion me shkrim midis dy ose edhe më shumë palëve. Sipas një marrëveshjeje të tillë, pronari ose personi i cili kryen ligjërisht administrimin ekonomik të objektit bëhet pengmarrës.
Dispozitat themelore të ligjit për hipotekat e pasurive të paluajtshme
Ligji për Hipotekat përcakton që palët që hyjnë në një marrëdhënie juridike të lidhin një marrëveshje të përshtatshme me njëra-tjetrën. Sipas kushteve të këtij dokumenti, njëra nga palët (i siguruari i detyrimit) ka të drejtë të plotësojë pretendimet e saj monetare. Burimi i tyre është kostoja e objektit që është subjekt i pengut. Kontrata është nënshkruar në lidhje me pronën në pronësi dhe të përdorur nga debitori.
Marrëveshja e mësipërme krijon një marrëdhënie juridike mbi hipotekën, për të cilën zbatohen parimet e kolateralit. Meqenëse qarkullimi i ndërmarrjeve, apartamenteve, strukturave, parcelave të tokës lejohet me ligj, një peng është i mundur në lidhje me këto objekte.
Possibleshtë e mundur të krijoni një hipotekë në mënyrë që të siguroni përmbushjen e kushteve të marrëveshjes së kredisë ose marrëveshjes së kredisë. Detyrimi mund të rrjedhë nga faktet e blerjes dhe shitjes, kontratës, qiradhënies ose dëmtimit.
Ligji për hipotekën (pengun) paraqet nevojën e kontabilitetit si për debitorin ashtu edhe për kreditorin, nëse ato janë persona juridikë.
Subjekti i marrëveshjes duhet të sigurojë pagimin e borxhit kryesor ose të plotë ose në pjesën e përcaktuar nga marrëveshja e palëve. Duke përfunduar një marrëveshje, palët në marrëveshje mund të bëjnë një kusht për pagimin e interesit. Ligji përcakton mundësinë e pagimit të kërkesave në formën e një shume të madhe; nuk mund të tejkalojë detyrimet sipas kontratës.
Ligji parashikon pagesa të tjera, të cilat përfshijnë:
- kompensimin e dëmit;
- penalltia;
- një gjobë në rast të shkeljes së kushteve të kontratës;
- rimbursimi i shpenzimeve ligjore;
- kompensimi i kostove për zbatimin e objektit.
Ndodh që kreditori, duke dashur të ruajë integritetin e pasurisë, është i detyruar të shpenzojë para për mirëmbajtjen dhe mbrojtjen e saj të plotë. Në këtë rast, ai ka të drejtë të rimbursojë shpenzimet për shkak të pasurive të patundshme të hipotekuara.
Kategoritë e objekteve që mund të bëhen objekt i një marrëveshje përcaktohen nga ligji për hipotekat. Në përputhje me ligjin civil, prona që është regjistruar në përputhje me procedurën e përcaktuar mund të lihet e lënë peng nën një marrëveshje hipotekore.
Subjekti i marrëveshjes së hipotekës
Subjekti i një marrëveshje hipotekare mund të jetë:
- parcela toke;
- ndërtesa, struktura, ndërmarrje, objekte të tjera të ndërtimit kapital;
- ndërtesa banimi, apartamente, si dhe pjesët e tyre, të cilat janë dhoma të izoluara;
- garazhe, vila, shtëpi kopshtesh, ndërtesa të tjera të konsumit;
- aeroplanë, anije dhe objekte hapësinore.
Në disa raste, ligji për hipotekat bën të mundur që objektet e kontratës të konsiderohen ndërtesat e banimit që lidhen drejtpërdrejt me ndarjen e tokës. Nëse nuk ka regjistrim për parcela, pronësia shtetërore e së cilës nuk është e ndarë, kjo nuk mund të jetë pengesë për formimin e marrëdhënieve juridike të hipotekës.
Sipas Kodit Civil dhe Ligjit për Hipotekat, gjëja që është objekt i kontratës, si dhe aksesorët e saj, janë një tërësi e vetme. Prandaj, aksesorët bëhen pjesë e pengut të përgjithshëm, përveç nëse përcaktohet ndryshe me marrëveshje të palëve. Një gjë që nuk mund të ndahet pa ndryshuar qëllimin e saj kryesor nuk mund të jetë një subjekt i pavarur i një transaksioni.
Kërkesa ndaj hipotekuesit është që prona që është objekt i kontratës duhet të jetë në pronësinë e tij ose të paktën në juridiksionin ekonomik. Nëse objekti tërhiqet nga qarkullimi ose një kërkesë mund të vendoset mbi të, siguria e kërkesave me një pronë të tillë nuk lejohet. E njëjta pikë vlen për pronën për të cilën nuk mund të kryhet privatizimi.
Sipas ligjit për hipotekat, objekt i marrëveshjes mund të jetë e drejta e qirasë, nëse ekziston pëlqimi i qiradhënësit ose personit që përdor objektin nën të drejtën e menaxhimit ekonomik.
Një hipotekë mbi pronën që është në pronësi të përbashkët në kohën e lidhjes së marrëveshjes mund të vendoset nëse ka pëlqim për këtë nga ana e të gjithë pronarëve të ligjshëm. Pëlqimi i tillë duhet të jetë me shkrim. Në rastin e pronësisë së përbashkët, personi ka të drejtë të hipotekojë pasurinë që i takon atij pa kërkuar pëlqimin e bashkëpronarëve të tjerë.
Përmbajtja e marrëveshjes së hipotekës
Marrëveshja e pengut duhet të tregojë:
- subjekti i marrëveshjes së hipotekës;
- vlerësimi i një lënde të tillë;
- thelbi i marrëveshjes;
- shumën e përmbushjes së detyrimit dhe afatin e tij.
Marrëveshja e hipotekës lidhet në përputhje me rregullat dhe parimet e përgjithshme të së drejtës civile. Dokumenti duhet të përmbajë informacion në lidhje me temën e marrëveshjes, në lidhje me vlerësimin e saj, dhe pika të tjera të rëndësishme në përmbushjen e detyrimeve. Palët mund të përfshijnë kushte specifike në dokument që parashikojnë mundësinë e mbledhjes së pronës. Ky informacion lejohet të lëshohet në formën e një marrëveshjeje të veçantë.
Marrëveshja e hipotekës përmban emrin e objektit dhe vendin në të cilin ndodhet. Përshkrimi i dhënë në dokument duhet të jetë i mjaftueshëm për të identifikuar objektin. E drejta, mbi bazën e së cilës sendi i përket huadhënësit, përcaktohet gjithashtu në dokument. Nëse subjekti është me qira, kërkohet të tregohet afati i saj.
Vlerësimi i subjektit të kontratës përcaktohet nga marrëveshja e hartuar nga palët e saj dhe jepet në terma monetarë. Vlerësimi i një objekti të ndërtimit në zhvillim kryhet në vlerën e tij të tregut.
Disa tipare të hipotekës
Detyrimi që sigurohet nga hipoteka tregohet në kontratë së bashku me bazën për ndodhjen e saj dhe periudhën për të cilën është themeluar. Marrëveshja mund të parashikojë që shuma e detyrimeve monetare do të përcaktohet më vonë; në këtë rast, është e nevojshme të përshkruhen kushtet për përcaktimin e shumës së detyrimeve.
Nëse, me marrëveshje të palëve, pretendimet mund të zbatohen pjesërisht, kushtet dhe shpeshtësia e pagesave duhet të futen në kontratë. Nëse nuk përcaktohet një shumë specifike e shumës së pagesave, është e nevojshme të përshkruhen kushtet për përcaktimin e tyre.
Hipoteka i nënshtrohet regjistrimit të detyrueshëm shtetëror. Ajo bëhet efektive vetëm nga momenti kur bëhet një regjistrim në regjistrin përkatës shtetëror. Në ekstraktin nga regjistri, hyrja në peng të pasurive të patundshme pasqyrohet në formën e barrëve të të drejtave të pronarit ndaj kësaj apo asaj pasurie.
Një rast i veçantë i hipotekës së pasurive të patundshme është hipoteka në një apartament. Kjo formë e premtimit u bë e përhapur pas fillimit të programeve qeveritare që synojnë mbështetjen e atyre qytetarëve që blejnë strehim. Sipas një marrëveshje hipotekare të këtij lloji, hipotekuesi premton apartamentin në mënyrë që të sigurojë detyrimet financiare të marra përsipër. Marrëveshja e hipotekës për apartamentin nënshkruhet nga huadhënësi dhe pronari i banesës. Regjistrimi i kontratës bëhet brenda një periudhe që nuk i kalon pesë ditët e punës.
Sigurimi me rastin e lidhjes së marrëveshjes së hipotekës
Kreditori interesohet jetësisht për faktin se prona e marrë prej tij si peng ishte e sigurt derisa debitori të përmbushë plotësisht detyrimet e tij financiare. Prandaj, ligji parashikon sigurimin e subjektit të hipotekës kundër rreziqeve të mundshme të dëmtimit ose humbjes. Një sigurim i tillë është i detyrueshëm. Bankat shpesh krijojnë kompanitë e tyre të sigurimit, të cilat sigurojnë objektet e marrëveshjes së hipotekës. Këto struktura ndonjëherë ofrojnë lloje shtesë të shërbimeve për huamarrësit, gjë që çon objektivisht në një rritje të kostove të përgjithshme dhe rrit koston e një shërbimi kredie.
