Shitja e pasurisë së paluajtshme të lënë peng drejtohet nga dispozitat ligjore të parashikuara nga Ligji Federal Nr. 102-FZ "Për Hipotekën (Pengu i Pasurive të Paluajtshme)". Versioni i ri i këtij akti legjislativ parashikon një numër shtesash dhe ndryshimesh që hynë në fuqi më 01.01.2019.
Konceptet e përgjithshme të ankandit publik
Për të kuptuar specifikat e mbajtjes së ankandeve publike për shitjen e pasurive të patundshme brenda kornizës së normave relativisht të reja ligjore të legjislacionit rus, kërkohet të kuptohen disa koncepte.
Vendi i organizimit të ankandit publik. Isshtë e lidhur drejtpërdrejt me objektin e pasurive të patundshme që do të shitet.
Afati i botimit. Brenda dhjetë ditëve nga data e ankandit, publikohet një njoftim, i cili tregon informacionin në lidhje me mbajtjen e kësaj ngjarjeje (subjekti, vendi dhe data e ankandit, kostoja e aseteve materiale).
Njoftimi i ankandit publik. Në faqen zyrtare të FSSP, me njoftimin e njëkohshëm të ndarjeve territoriale të këtij shërbimi, publikohet informacioni në lidhje me ankandin e planifikuar. Pjesëmarrësit e tij duhet të paguajnë një depozitë fikse, e cila zakonisht është 5% e vlerës fillestare të pasurive materiale. Për më tepër, depozita rimbursohet plotësisht nëse ankandi deklarohet i pavlefshëm. Dhe me kusht që subjekti që fitoi ankandin të mos pranojë të paguajë për artikujt e ankandit, kjo depozitë nuk do t'i kthehet atij.
Kontrata Marrëveshja midis organizatorit të ankandit dhe njësisë ekonomike që fitoi ankandin përmban informacion në lidhje me transaksionin, i cili është futur në BRSS.
Pjesëmarrësit. Numri i subjekteve të pranuara në ankand është i kufizuar. Si rregull, vetëm personat që kanë të drejtë të përdorin këto objekte (të afërmit, miqtë dhe të njohurit e pengdhënësit), si dhe pengmarrësi, pranohen në ankand.
Regjistrimi i transaksionit. Një njësi ekonomike njihet si ofertuesi fitues në bazë të çmimit të ofertës më të lartë. Pas ankandit, lidhet kontrata e shitjes. Pagesa për të duhet të bëhet brenda pesë ditëve në llogarinë e organizatorit të ngjarjes. Për më tepër, kolaterali i depozituar më parë është përfshirë plotësisht në koston e transaksionit.
Njohja e ankandit e pavlefshme. Një ankand publik konsiderohet i anuluar nëse numri i pjesëmarrësve të tij është më pak se dy, si dhe në mungesë të pagesës nga njësia fituese. Pasi ankandi të njihet si i dështuar, pronari i subjektit të ankandit mund të bëhet peng, ose ankandi mund të caktohet përsëri. Në rastin e fundit, koha e mbajtjes së tyre duhet të caktohet jo më herët se një muaj më vonë, dhe kostoja fillestare e pasurive materiale duhet të ulet me 15%.
Përveç kësaj, ankandi publik mund të anulohet nëse palët në marrëdhënien juridike të diskutueshme lidhin një marrëveshje paqeje. Nëse kjo u bë e mundur pas publikimit të datës së ankandit, debitori është i detyruar të paguajë të gjitha shpenzimet e bëra nga organizatori i ankandit.
Tërheqja e vlerave materiale. Forma më e zakonshme e ekzekutimit të një vendimi gjyqësor në kuadrin e procedurave të përmbarimit është konfiskimi i pasurisë. Në të njëjtën kohë, pesë ditë pas vendosjes së sekuestrimit, kryhet një sekuestrim i drejtpërdrejtë i pasurive materiale (pjesërisht ose plotësisht), i cili ekzekutohet nga një punonjës i FSSP.
Zbatimi i objekteve. Specifika e shitjes së pasurisë së sekuestruar është e ngjashme me rregullat e parashikuara për peng. Sidoqoftë, kjo procedurë trajtohet ekskluzivisht nga një agjenci qeveritare e autorizuar.
Njohja e subjektit si insolvent. Në rast falimentimi të personave juridikë dhe fizikë, ankandet për shitjen e pasurisë së lënë peng bëhen në fazën e menaxhimit të jashtëm dhe procedurave të falimentimit.
Risitë rregullatore. Aktualisht, blerësi i pasurisë përcaktohet vetëm nga çmimi në bazë të ankandit dhe është plotësisht i përjashtuar nga çdo kufizim i kreditorëve. Më parë, ky aspekt (kushtet për përdorimin e pronës nga pronari i ri) rregullohej nga Ligji Federal Nr. 127, i cili përqendrohej në të drejtat e kreditorëve.
Llojet e tregtisë. Në këtë kontekst, ka ngjarje të hapura dhe të mbyllura. Në rastin e parë, oferta publike nënkupton pjesëmarrjen e çdo subjekti. Në versionin e fundit, ngjarja për realizimin e vlerave materiale përqendrohet ekskluzivisht tek pjesëmarrësit e ftuar. Kjo vlen edhe për metodën e paraqitjes së kuotimeve. Pra, forma e hapur (me gojë) ose e mbyllur (zarf i mbyllur) përcakton statusin e ngjarjes. Ankandet gjithashtu mund të zhvillohen në një formë të përzier, kur, për shembull, një ngjarje që është e mbyllur për sa i përket pjesëmarrësve të saj nënkupton një formë të hapur të ofertave të çmimeve.
Njoftimi i ankandit publik
Teksti i njoftimit është baza themelore për kryerjen e ankandeve publike. Prandaj, ky dokument duhet të hartohet në përputhje të plotë me kërkesat tematike. Shpesh, njoftimi për një ankand barazohet me një ofertë publike. Shtë e rëndësishme të kuptohet se shtrembërimi i informacionit në tekstin e njoftimit, i cili ndikoi në rezultatin e ankandit, mund të sjellë anulimin e rezultateve të tyre ose zhvlerësimin e tyre.
Njoftimi duhet të pasqyrojë informacionin e mëposhtëm:
- kushtet e transaksionit (subjekti i ankandit, vlera dhe ngarkesa e tij);
- informacion në lidhje me mbajtësin e të drejtës së autorit ose pronarin;
- të dhëna për procedurën e mbajtjes së ankandit (vendi, koha dhe forma e mbajtjes, kush është organizatori, procedura për regjistrimin e pjesëmarrjes dhe përcaktimin e fituesit).
Nuancat e mëposhtme mund të citohen si precedentë tipikë të praktikës tematike gjyqësore në vendin tonë:
- kritere të nënkuptuara për vlerësimin e aplikimeve;
- çmimi i depozitës është shumë i lartë;
- shtrembërimi i parametrave të objektit, i cili ndikoi në idenë e tij;
- përshkrimi jo i plotë i ngarkesave të objektit;
- informacion i paplotë për karakteristikat e objektit;
- shkelje e mundësisë së nevojshme për tu njohur me dokumentet nga të cilat lindi e drejta e ushtruar.
Publikimi i njoftimit të ankandit kryhet në përputhje me minimumin e kërkuar, i cili përfshin faqen e internetit të departamentit të shërbimit përmbarimor, faqen federale të FSSP dhe mediat masive zyrtare të autoriteteve lokale. Aktualisht, praktika e arbitrazhit për këto botime ka zhvilluar kriteret e nevojshme për vlerësimin e tyre, të cilat marrin parasysh praninë e detyrueshme të një teksti të shtypur (duke përjashtuar përdorimin e vetëm transmetimeve radio dhe televizive), audiencën e synuar, karakteristikat rajonale dhe disponueshmërinë e plotë të informacionit.
Rendi i sjelljes
Rregullat e përgjithshme për kryerjen e tregtisë publike nënkuptojnë tiparet e mëposhtme.
Këto ankande mbahen në formën e një ankandi në të cilin prona e debitorit shitet me çmimin më të lartë.
Njoftimi i ankandit duhet të publikohet jo më vonë se 30 ditë para ankandit. Ai duhet të përmbajë informacion të plotë në lidhje me subjektin, vendin, kohën, procedurën (regjistrimi i pjesëmarrjes) dhe formën e ankandit, si dhe çmimin fillestar dhe përcaktimin e fituesit.
Për të marrë pjesë në ankandin publik, aplikantët duhet të paguajnë një depozitë të përshtatshme. Madhësia dhe procedura e tij për hyrje tregohet në njoftim. Depozita rimbursohet në rast të anulimit të ankandit, si dhe nëse subjekti merr pjesë në të, kur ai nuk u bë fitues. Personi që ka fituar ankandin e bën pagesën në përputhje me kontratën e shitjes, duke marrë parasysh depozitimin.
Organizatori ka të drejtë t'i anulojë ato jo më vonë se tre ditë para mbajtjes së ankandit publik.
Koncepti i "personave që morën pjesë në ankand, por nuk e fituan atë" përjashton pjesëmarrësit që nuk u paraqitën në ngjarje dhe ata persona që nuk bënë asnjë shtesë në çmimin origjinal të pronës.
Në ditën e ankandit, protokolli i duhur nënshkruhet midis fituesit dhe organizatorit, i cili ka fuqinë ligjore të një marrëveshjeje.
Ofertimi do të bëhet vetëm nëse të paktën dy subjekte marrin pjesë në to. Dhe fituesi është pjesëmarrësi me ofertën më të lartë.
Nëse pjesëmarrësi i cili fitoi ankandin refuzon të nënshkruajë protokollin, atëherë ai humbet depozitën. Dhe organizatori, i cili shmangu nënshkrimin e protokollit, i kthen fituesit depozitën në shumë të dyfishtë dhe i rimburson të gjitha kostot e pjesëmarrjes në ankand, të cilat tejkalojnë shumën e depozitës.
Njohja e ankandit të pavlefshme
Ankandi deklarohet i pavlefshëm në rastet e mëposhtme:
- më pak se dy pjesëmarrës kanë aplikuar për pjesëmarrje në ankand;
- pjesëmarrja në ankand ishte më pak se dy pjesëmarrës;
- askush nuk ka bërë lejime për çmimin origjinal të pasurive materiale;
- fituesi i ankandit nuk ka paguar koston e plotë të artikullit të ankandit në llogarinë e organizatorit brenda pesë ditëve.
Meqenëse qëllimi i ankandit në këtë rast nuk është arritur, caktohet oferta e përsëritur. Një datë e re për mbajtjen e ankandeve publike përcaktohet pasi ankandi deklarohet i pavlefshëm brenda një periudhe prej 10 deri në 30 ditë.
Në të gjitha rastet, duke përjashtuar faktin se fituesi i ankandit nuk paguan vlerën e plotë të pronës, ankandi sekondar kryhet me një rënie të kostos fillestare me 15%. Të gjitha rregullat e tjera për kryerjen e tregtisë sekondare janë në përputhje me procedurën për zhvillimin e ankandit primar. Importantshtë e rëndësishme të kuptohet që me padinë e një personi të interesuar, gjykata mund ta njohë ankandin si të pavlefshëm nëse procedura për sjelljen e saj ishte shkelur.
Rregulloret që rregullojnë procedurën për mbajtjen e ankandeve publike për prona të ndryshme janë si më poshtë:
- hipoteka e pasurive të paluajtshme - Art. 56-58 FZ "Për hipotekat (pengjet e pasurive të paluajtshme)";
- pengu i pasurisë tjetër - Art. 350 të Kodit Civil të Federatës Ruse;
- shitja e letrave me vlerë - Art. 89 (pjesa 4) e Ligjit Federal "Për Procedurat e Përmbarimit".
